Prawo pierwokupu może stać na przeszkodzie w zakupie pewnych nieruchomości. Jest ono uregulowane w kodeksie cywilnym. Mówiąc najprościej, oznacza że jeśli obecny właściciel nieruchomości będzie chciał dokonać jej sprzedaży, pewna osoba ma prawo do pierwszeństwa jej nabycia. Obowiązuje jedynie w przypadku sprzedaży nieruchomości (nie dotyczy zatem na przykład darowizn).

Ustawowe prawo pierwokupu - kto je posiada?

Ustawodawca przewidział katalog okoliczności, w których prawo pierwokupu danej nieruchomości będzie miała gmina. Taka sytuacja ma miejsce w jednym z następujących przypadków:

• sprzedający wcześniej nabył nieruchomość od jednostek samorządu terytorialnego bądź Skarbu Państwa;
• sprzedawane jest prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej;
• sprzedawane jest prawo wieczystego użytkowania lub nieruchomość, która znajduje się w obszarze z przeznaczeniem na cele publiczne. Obowiązuje to również, jeśli wydana została dopiero decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji z celem publicznym;
• nieruchomość jest objęta rejestrem zabytków,
• nieruchomość jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Oprócz sytuacji wymienionych w ustawie, prawo pierwokupu może zostać również ujęte w umowie, na rzecz osoby fizycznej lub przedsiębiorstwa.

Jak postępować, jeśli nieruchomość którą jesteśmy zainteresowani, jest objęta prawem pierwokupu?

Procedura jest wtedy nieco bardziej skomplikowana niż zwykła umowa kupna-sprzedaży, i zamyka się w kilku krokach:

1. Należy spisać umowę, w której obecny właściciel zobowiąże się do sprzedaży nieruchomości za określoną cenę. Musi być w niej zawarty warunek, że nastąpi to tylko w przypadku, gdy osoba czy instytucja posiadająca prawo pierwokupu z niego nie skorzysta. Ta umowa nie przenosi jeszcze prawa własności.
2. Po spisaniu takiej umowy, właściciel ma obowiązek poinformować o jej zawarciu uprawnionego do pierwokupu, załączając rzeczoną umowę. Uprawniony ma miesiąc, by zdecydować czy zamierza skorzystać ze swojego prawa.
3. Jeśli uprawniony podjął decyzję o skorzystaniu z prawa pierwokupu, staje się posiadaczem nieruchomości na dokładnie takich zasadach, jakie zostały spisane w umowie.
4. Jeśli uprawniony zrezygnował z nabycia nieruchomości, możliwe jest zawarcie drugiej umowy bezpośrednio z zainteresowanym nabywcą, mającą już bezpośredni skutek przeniesienia własności.

W przypadkach kiedy prawo do pierwokupu wynika z ustawy, sprzedaż nieruchomości z pominięciem tej procedury będzie skutkowała bezwzględną nieważnością umowy. W pozostałych przypadkach (gdy prawo do pierwokupu zostało ustalone w zwykłej umowie, na przykład z osobą fizyczną), pominięcie procedury nie powoduje nieważności takiej transakcji. Trzeba jednak pamiętać, że uprawniony do pierwokupu może się w takiej sytuacji ubiegać o odszkodowanie. Warto wiedzieć o tym, że prawo pierwokupu nie przysługuje gminie, gdy nabywcą jest osoba bliska sprzedającemu. Ustawodawca nie podaje jednak zamkniętego katalogu osób, które można w tym przypadku uznać za bliskie.

Czytaj Więcej