W III kwartale br. zaobserwowano w Warszawie wzrost przeciętnych stawek wynajmu mieszkań. Wyjątkiem okazały się mieszkania 2-pokojowe, których czynsze spadły zaledwie o 0,1%. W tej grupie mieszkań, od trzech kwartałów odnotowuje się ujemne, choć bardzo nieznaczne wahania przeciętnych czynszów. Największy wzrost – rzędu 10,7% – nastąpił w wypadku mieszkań 4-pokojowych i większych, głównie za sprawą ofert z Mokotowa i Śródmieścia. Przyczyną takiej sytuacji pozostaje fakt, iż wzrosła liczba ofert dotyczących wynajmu apartamentów o powierzchni ponad 150-200 m² w cenach przewyższających nawet 20 000 zł/m-c. Warto podkreślić, że koszt wynajęcia takiego mieszkania wykazuje wyraźną tendencję wzrostową od ponad roku, w minionym kwartale trzeba było za nie zapłacić średnio 5 659 zł/m-c. Pozostałe wzrosty średnich czynszów na terenie stolicy nie były już tak znaczące, koszt wynajmu kawalerki wzrósł o 1,3% w porównaniu z II kwartałem 2010 r., zaś w wypadku mieszkań 3-pokojowych podwyżka sięgnęła 3,9%.

Rozpatrując rynek wynajmu mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy, można dostrzec duże zróżnicowanie, zarówno pod względem średnich stawek czynszowych, jak również liczby dostępnych ofert. Analiza przeciętnych kosztów wynajmu lokalu mieszkalnego w obrębie poszczególnych dzielnic wykazała przede wszystkim, że największa liczba ofert dostępna jest w dwóch dzielnicach: w Śródmieściu i na Mokotowie (stanowią one 44,6% całej podaży dostępnej na portalu Gratka.pl w III kwartale 2010 r.). Z kolei najmniej ofert dotyczy Rembertowa, jest ich zaledwie kilkadziesiąt, co stanowi 0,2% analizowanej oferty wynajmu.

Z największym wzrostem przeciętnych czynszów (rzędu 15-16%) mieliśmy do czynienia w wypadku mieszkań największych na Mokotowie i w Śródmieściu, a jego przyczyna została wyjaśniona wcześniej. W pozostałych dzielnicach kwartalne zmiany o charakterze dodatnim nie przekraczały 9%. Poddając analizie kwartalne spadki średnich miesięcznych opłat za wynajem mieszkań, należy zauważyć, że były one stosunkowo niewielkie. Wyjątek stanowiły Praga Północ oraz Wawer. W pierwszym z rejonów czynsze za mieszkania największe spadły o 16,4% i wyniosły 3 615 zł/m-c. Z kolei w drugiej dzielnicy w największym stopniu spadły przeciętne koszty wynajmu kawalerek (-13,2%) i osiągnęły poziom 1 128 zł/m-c. Zestawiając ze sobą odpowiednie, badane na terenie stolicy wartości, stwierdzono, że w III kwartale 2010 r. rynek wynajmu zmieniał się bardziej dynamicznie niż w okresie kwiecień-czerwiec br.

Porównując ze sobą przeciętne stawki czynszów w poszczególnych grupach mieszkań wydzielanych ze względu na liczbę pokoi, daje się zauważyć, iż najtańsze kawalerki można wynająć w Rembertowie oraz w Wesołej. W minionym kwartale w tych dzielnicach trzeba się było liczyć ze średnim kosztem najmu rzędu 1 094 oraz 1 105 zł/m-c. Co ciekawe, najdrożej było w Wilanowie – tam badany wskaźnik jako jedyny przekroczył poziom 2 000 zł/m-c (wyniósł 2 345 zł/m-c) i był o 387 zł/m-c większy niż w śródmieściu. Rozstrzał cenowy mieszkań 2-pokojowych wynosi 1 161 zł/m-c, najtaniej tego typu mieszkania można było wynająć w Wesołej (1 560 zł/m-c), a najdrożej – w Śródmieściu (2 722 zł/m-c). Największe średnie czynsze mieszkań 3-pokojowych zaobserwowano w Śródmieściu (4 377 zł/m-c), najniższe zaś w Rembertowie 1 646 zł/m-c. Warto zwrócić uwagę na bardzo duże rozbieżności pomiędzy przeciętnymi czynszami mieszkań największych w poszczególnych rejonach stolicy. Różnica pomiędzy średnim kosztem wynajmu tego typu lokalu na Mokotowie i Białołęce wynosi ponad 4 000 zł/m-c. Wszystko za sprawą coraz większej liczby ofert dotyczących apartamentów na Mokotowie, które w sposób znaczący wpływają na wzrost przeciętnej wielkości czynszu w dzielnicy.

W okresie lipiec-wrzesień 2010 r. w porównaniu do poprzedniego kwartału zaobserwowano m.in. następujące zmiany:
• średnie stawki czynszu wszystkich typów lokali spadły tylko w jednej dzielnicy – Białołęce. Najmniejsza zmiana rzędu 1,5% dotyczyła kawalerek, zaś największy spadek zaobserwowano w wypadku lokali 4-pokojowych i większych (-8,7%);
• jedynie na Mokotowie i w Śródmieściu mieliśmy do czynienia ze wzrostami czynszów bez względu na ilość pokoi. Najmniejsze zmiany – o odpowiednio 0,6 oraz 0,9% w obu rejonach Warszawy odnosiły się do mieszkań 2-pokojowych;
• zarówno w Śródmieściu, jak i na Mokotowie drugi kwartał z rzędu rosną ceny wszystkich typów oferowanych do wynajmu lokali;
• na Bemowie oraz Pradze Północ odnotowano niewielki wzrost czynszów za mieszkania 1-pokojowe, odpowiednio o 0,7 oraz 1,8%. W pozostałych wypadkach przeciętne miesięczne koszty wynajmu spadły, najbardziej w wypadku lokali 3-pokojowych oraz 4-pokojowych i większych na Pradze Północ. Tam kwartalne wahania były równe odpowiednio 7,5% oraz 16,4%;
• w dzielnicach Ochota oraz Włochy spadły koszty wynajmu mieszkań 2-pokojowych (o 2 i 1,7%). W pozostałych typach mieszkań zaobserwowano wzrosty przeciętnych czynszów, największy z nich – 6,3% dotyczył lokali 4-pokojowych i większych we Włochach;
• w czterech dzielnicach: Wilanowie, Wesołej, na Woli oraz na Żoliborzu odnotowano niewielkie spadki średnich czynszów za mieszkania 1- i 2-pokojowe. Ujemne wahania nie przekroczyły poziomu 2,6%. Z kolei koszty wynajmu lokali 3- oraz 4-pokojowych i większych wzrosły. Z największymi zmianami mieliśmy do czynienia w Wilanowie i na Żoliborzu, gdzie czynsze lokali największych wzrosły odpowiednio o 8,3 oraz 8,9%;
• rozpatrując kwartalne przeciętne wahania czynszów we wszystkich typach lokali w poszczególnych dzielnicach, można bez trudu dostrzec, iż w najmniejszym stopniu czynsze zmieniły się na Ursynowie, Bielanach i Pradze Południe. W tych lokalizacjach względne wahania analizowanych wartości nie przekroczyły 1%;
• z kolei do największych względnych zmian kwartalnych stawek czynszowych doszło na Mokotowie i w Śródmieściu (wzrosty) oraz na Pradze Północ i Ursynowie (spadki czynszów).

Średnie czynsze wynajmu mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy (III kwartał 2010 r. ; czynsze w zł)

Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach wynajmu na portalu Gratka.pl (III kwartał 2010 r.)

W pozostałych badanych miastach Polski, w których poddano analizie oferty wynajmu mieszkań, w III kwartale 2010 r. zaobserwowano następujące zmiany:
• na katowickim rynku wynajmu mieszkań w III kwartale br. zanotowano spadkowy trend przeciętnych czynszów we wszystkich grupach lokali. Najbardziej widoczny był on w wypadku mieszkań 3-pokojowych, gdzie analizowane wartości spadły o 5%. Najmniej natomiast zmieniły się czynsze za mieszkania 1- i 2-pokojowe (odpowiednio o 1,2 oraz 1,5%);
• w Krakowie kwartalne zmiany przeciętnych czynszów okazały się bardzo nieznaczne. Z jednej strony zaledwie o 0,2% wzrosły średnie opłaty za lokale 2- i 3-pokojowe, a z drugiej – nieznacznie spadły czynsze za kawalerki (-0,8%) oraz mieszkania 4-pokojowe (-1,3%). W wypadku tych ostatnich zaobserwowano przeciwną tendencję w stosunku do zmian z okresu kwiecień-czerwiec br., kiedy to średnie czynsze mieszkań 4-pokojowych i większych wzrosły o niemal 8%;
• w Lublinie jeszcze w II kwartale br. obserwowano wzrosty kosztów wynajmu wszystkich typów mieszkań, szczególnie kawalerek i mieszkań największych. W analizowanym okresie sytuacja ta uległa odwróceniu – właśnie w tych dwóch grupach przeciętne czynsze spadły najsilniej: o 10,9% zmniejszyły się średnie opłaty za lokale 1-pokojowe, które wynoszą obecnie 1 127 zł/m-c, a o 6,1% spadły średnie czynsze za mieszkania największe. Zmalały również koszty wynajmu lokali 3-pokojowych (o 4,6%), zaś jedyną zmianą o dodatnim charakterze był wzrost średnich opłat za mieszkania 2-pokojowe, za które trzeba zapłacić średnio niemal 1 500 zł/m-c;
• Łódź jest miastem o najniższych przeciętnych stawkach wynajmu mieszkań w niemal wszystkich typach lokali spośród miast wojewódzkich. W III kwartale br. spadły tam przeciętne czynsze wynajmu mieszkań. Najbardziej, bo o 4,7% oraz 4,6%, dla lokali 3-, 4-pokojowych i większych. W mniejszym stopniu obniżyły się średnie czynsze mieszkań 1-, i 2-pokojowych, za wynajem których trzeba zapłacić odpowiednio 904 oraz 1 211 zł/m-c;
• na poznańskim rynku wynajmu zaobserwowano nieznaczne wzrosty przeciętnych stawek wynajmu mieszkań mniejszych. Najbardziej, bo o 2,4% wzrosły stawki za mieszkania 1- i 2-pokojowe, w wypadku lokali 3-pokojowych zmiana była minimalna – wyniosła zaledwie 0,1%. Stosunkowo duży spadek średnich czynszów dotyczył natomiast mieszkań największych, gdzie koszty wynajmu zmniejszyły się o 9,8% w stosunku do wartości z II kwartału br. Obecnie za wynajem tego typu mieszkania trzeba zapłacić
średnio 2 566 zł/m-c;
• w Szczecinie wzrosły średnie czynsze mieszkań 1- i 2-pokojowych, spadły natomiast opłaty za mieszkania 3-, 4-pokojowe i większe. W wypadku zmian o dodatnim charakterze najbardziej, bo o 5,2% wzrosły czynsze za mieszkania 2-pokojowe, natomiast o 3,5% za kawalerki. Z kolei spadki cen były już mniej znaczące, o 2,8% zmniejszyły się opłaty za lokale największe, natomiast zaledwie o 0,4% za mieszkania 3-pokojowe. Warto zaznaczyć, ze jeszcze w II kwartale br. we wszystkich typach mieszkań w Szczecinie zaobserwowano spadki przeciętnych czynszów;
• we Wrocławiu o 5,2% wzrosły średnie stawki czynszu za kawalerki, za które trzeba zapłacić średnio 1 447 zł/m-c. W pozostałych rodzajach mieszkań odnotowano zmniejszenie się przeciętnych stawek za wynajem – najbardziej, bo o 6,6% spadły koszty wynajmu lokali największych, na drugim miejscu znalazły się mieszkania 3-pokojowe ze zmianą rzędu -1,2% ;
• analizując trójmiejski rynek wynajmu mieszkań jako całość, można zauważyć, iż w III kwartale 2010 r. nie doszło do znaczących zmian średnich stawek wynajmu mieszkań. Największe wahania badanych wartości we wszystkich typach lokali nie przekroczyły bowiem poziomu 2%. Z jednej strony wzrosły o 1,7% oraz 0,3% przeciętne miesięczne opłaty za kawalerki i lokale 2-pokojowe, a z drugiej – spadły o 1,8 i 1,9% opłaty za mieszkania 3-pokojowe oraz 4-pokojowe i większe. Największy wpływ na powyższe zmiany miała sytuacja w Sopocie, gdzie doszło do wyraźnych spadków przeciętnych czynszów. W największym stopniu zmniejszyły się stawki czynszu kawalerek (-8,7%), najmniej natomiast mieszkań 4-pokojowych i większych (-5,7%). Co ciekawe jeszcze w II kwartale br. mieliśmy do czynienia ze wzrostem opisywanych wartości we wszystkich typach mieszkań w tym mieście. Nieco inną sytuację zaobserwowano w Gdańsku. Tam wzrosły średnie czynsze za lokale 1-, 2-, oraz 3-pokojowe (odpowiednio o 2,7%, 0,7% i 0,9%). Spadły natomiast przeciętne miesięczne koszty wynajmu mieszkań największych (o 1,1%). W Gdyni sytuacja przedstawiała się podobnie jak dla całego Trójmiasta, a więc w nieznacznym stopniu zwiększyły się czynsze za mieszkania 1- i 2-pokojowe, nieznacznie spadły w pozostałych typach mieszkań doszło do niewielkich obniżek.

Średnie czynsze wynajmu mieszkań w największych miastach Polski (III kwartał 2010 r. ; czynsze w zł)

Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (III kwartał 2010 r.)

Poddając analizie sytuację na rynku wynajmu mieszkań w mniejszych miastach Polski, w III kwartale br. zaobserwowano następujące zmiany:
• jedynym miastem, w którym spadły przeciętne czynsze mieszkań we wszystkich typach lokali, był Toruń. Największa zmiana dotyczyła średnich czynszów za lokale 3-pokojowe (-7,4%), za które trzeba było zapłacić przeciętnie 1 348 zł/m-c. Z kolei najmniejszy spadek odnotowano dla mieszkań 2-pokojowych, zmiana w stosunku do poprzedniego analizowanego okresu wyniosła -2,2%;
• ze zmianami większymi niż 10% mieliśmy do czynienia tylko w czterech miastach, były to Wałbrzych, Opole, Radom i Rzeszów. W pierwszym z miast o 12,5% spadły przeciętne koszty wynajmu lokali największych, za które trzeba zapłacić średnio 1 750 zł/m-c. W Opolu najbardziej, bo o 16,9% wzrosły przeciętne czynsze za kawalerki, natomiast w Radomiu i Rzeszowie najbardziej widocznie wzrosły przeciętne opłaty za mieszkania 2-pokojowe (odpowiednio o 11,6 oraz 10,9%). Warto jednak podkreślić, iż w miastach tej wielkości oferta mieszkań na wynajem jest na tyle mała, że jakiekolwiek w niej zmiany przekładają się w dużym stopniu na poziom analizowanych wartości;
• Wałbrzych jest miastem, w którym najtaniej (spośród opisywanych miast) można wynająć kawalerki oraz mieszkania 2-pokojowe. Za wynajem najmniejszych lokali trzeba zapłacić średnio 780 zł/m-c, a więc o 5,7% więcej niż w II kwartale 2010 r. Z kolei za wynajem mieszkania dwupokojowego trzeba było zapłacić średnio 917 zł/m-c. Miesięczny koszt wynajmu tego typu mieszkań spadł o 7,9% w stosunku do poprzedniego analizowanego okresu;
• pomimo kwartalnego wzrostu o 6% przeciętnych czynszów mieszkań 3-pokojowych w Radomiu, w dalszym ciągu to właśnie w tym mieście tego typu lokale oferowane są najtaniej. Miesięczny koszt wynajęcia mieszkania 3-pokojowego w Radomiu wynosi 1 085 zł/m-c. Co prawda przeciętny koszt wynajmu mieszkań większych wynosi obecnie 2 000 zł/m-c, jest to jednak wynikiem bardzo niewielkiej liczby takich ofert. Jeszcze w II kwartale br. nie oferowano w tym mieście za pośrednictwem portalu Gratka.pl żadnego mieszkania 4-pokojowego lub większego;
• największe mieszkania najtaniej można wynająć w Częstochowie. Co prawda, w stosunku do poprzedniego okresu przeciętny koszt wynajmu tego typu mieszkań wzrósł o 5,6%, jednak i tak jest on najniższy spośród opisywanych miast i wynosi 1 496 zł/m-c;
• w Białymstoku w III kwartale 2010 r. o 2% spadła przeciętna stawka czynszu za mieszkania 1-pokojowe. Mimo to białostocki czynsz w kawalerkach jest największy w grupie mniejszych miast poddanych analizie i wynosi 1 140 zł/m-c. Koszt wynajmu pozostałych mieszkań w tym mieście wzrósł najbardziej, bo o 7,3% w wypadku lokali 4-pokojowych i większych;
• najdroższe mieszkania 2-pokojowe oferuje się na rzeszowskim rynku najmu. Główną przyczyna takiej sytuacji jest fakt, iż tego typu mieszkania dominują w ofercie, a w ostatnim kwartale przeciętny czynsz wzrósł o 10,9%;
• największe przeciętne stawki czynszu za mieszkania 3-pokojowe zaobserwowano w Kielcach. Za wynajem tego typu mieszkania trzeba zapłacić średnio 1 665 zł/m-c, a więc o 5,1% mniej niż w II kwartale br.;
• z kolei najdroższe mieszkania 4-pokojowe i większe pod wynajem znajdują się w Opolu. Jednak przeciętny czynsz równy 2 236 zł/m-c został ustalony w oparciu o zaledwie kilkanaście dostępnych na tamtejszym rynku ofert;
• miasto, w którym w III kwartale br. odnotowano najbardziej stabilne stawki czynszu wynajmu, to Olsztyn, gdzie kwartalne wahania zarówno in plus, jak i in minus, nie przekroczyły poziomu 2,8%.

Źródło: "Polski rynek mieszkaniowy. Raport. III kwartał 2010 r."