Mechanizm programu

Program wprowadzono na mocy Ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (zmienianej później jeszcze w 2007 i 2008 r.). Na szeroką skalę zaczął on funkcjonować w 2009 r. Program umożliwia zaciągnięcie kredytu preferencyjnego na zakup lub budowę lokalu mieszkalnego albo domu. Jego preferencyjność polega na tym, że przez 8 lat państwo dopłaca kredytobiorcy połowę odsetek (w wypadku mieszkania o powierzchni mniejszej niż 75 m² i domu o powierzchni nieprzekraczającej 140 m²) lub mniej, gdy metraż mieszkania albo domu będzie większy. Realne wsparcie uzależnione jest przede wszystkim od kwoty kredytu, ale przeciętnie z tego tytułu można liczyć na oszczędności rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Nie każdy może jednak skorzystać z tego rodzaju wsparcia, gdyż ustawodawca wprowadził szereg obostrzeń. Zgodnie z zapisami wspominanej ustawy kredyt preferencyjny przysługuje małżeństwom lub osobom samotnie wychowującym przynajmniej jedno dziecko, które nie są właścicielami lub współwłaścicielami lokalu mieszkalnego bądź domu. Osoby ubiegające się o tego rodzaju kredyt nie mogą być równocześnie stroną innej umowy kredytu preferencyjnego. Ustawodawca w celu osiągnięcia założonego adresowania programu wprowadził również ograniczenia dotyczące powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych (maksymalnie 75 m²) i domów (nie więcej niż 140 m²). Kolejnym ograniczeniem narzuconym przez ustawodawcę stał się górny limit cenowo-kosztowy: cena zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, bądź koszty ich budowy nie mogą przekraczać iloczynu powierzchni użytkowej i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (liczonego jako iloczyn współczynnika 1,4 oraz średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wartości
wskaźnika, obowiązujących dla gminy, na terenie której położony jest kredytowany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny).

Skala realizacji programu i limity cenowe

Jak już wspomniano, program na szeroką skalę zaczął funkcjonować w Polsce w 2009 r. Początkowo Związek Banków Polskich prognozował, że w 2010 r. sektor bankowy udzieli aż 59 tys. kredytów preferencyjnych, jednak – po nieco słabszym od prognoz I półroczu 2010 r. – prognozę tę obniżono do 47 tys. kredytów.

Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych w ramach programu „Rodzina na sw oim”, 2007-2010

Źródło: BGK i prognoza ZBP

ODSETEK MIESZKAŃ KWALIFIKUJĄCYCH SIĘ DO programu „Rodzina na sw oim” W NA JWIĘK SZYCH MIA STACH POL SKI (III KWARTAŁ 2010 R.)

Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (III kwartał 2010 r.)

Limity cenowe w ramach pr ogramu „Rodzina na sw oim” – poszczególne województwa i miasta wojewódzkie (I-IV kwartał 2010 r. ; ceny w zł/M²)

Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (III kwartał 2010 r.)

Największe różnice pomiędzy limitami cenowymi w ramach programu „Rodzina na swoim” a średnimi cenami z rynku wtórnego występują w mniejszych miastach: Bydgoszczy, Toruniu, Radomiu i Wałbrzychu (w każdym wyraźnie przekraczają poziom 2 tys. zł). Skutkuje to bardzo dużą dostępnością mieszkań spełniających kryteria programu w tych miastach – przejawiająca się jednymi z najwyższych w analizowanej grupie miast udziałami sięgającymi nawet poziomu 90%. Można stwierdzić, że w takich miastach, jak np. Radom, kryterium cenowe nie stanowi żadnego hamulca dla kwalifikacji do programu – ograniczeniem pozostaje jedynie kryterium powierzchniowe. Kolejnymi miastami z największą dostępnością mieszkań, których zakup można finansować kredytami z dopłatami rządowymi, są Olsztyn, Częstochowa, Opole i – co ciekawe – Łódź. W ostatnim z wymienionych miast połączenie wysokiej wartości limitu cenowego z relatywnie niskimi cenami na rynku wtórnym (różnica niemal na poziomie 2 tys. zł) sprawia, że cztery na pięć oferowanych w Łodzi mieszkań może uczestniczyć w omawianym programie.

Na przeciwległym biegunie znajdują się największe rynki mieszkaniowe, na których poziom cen na rynku mieszkaniowym jest najwyższy w Polsce, a także, co zaskakujące, Lublin, który odznacza się najmniejszą dostępnością mieszkań kwalifikujących się do programu rządowego (jedynie 17% oferty rynku wtórnego). W Warszawie i Krakowie średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym przewyższają wyznaczone limity cenowe odpowiednio o 1,3 tys. zł i 1,1 tys. zł., zaś w Lublinie jest to nieco ponad 600 zł. W efekcie jedynie co czwarte mieszkanie w Warszawie i Krakowie, a co piąte w Lublinie spełnia kryteria cenowe i powierzchniowe „Rodziny na swoim”.

Warto zwrócić uwagę na Poznań – lidera z grupy największych rynków mieszkaniowych Polski pod względem dostępności mieszkań kwalifikujących się do dopłat. Wynika to z nieproporcjonalnie wysokiego ustawienia wysokości limitu cenowego programu (jest on wyższy niż w Krakowie czy Wrocławiu), przy jednocześnie relatywnie niższych średnich cenach mieszkań na rynku wtórnym. Efektem jest 58%-owy udział mieszkań, których zakup można finansować kredytami z dopłatami rządowymi. W tym samym czasie we wspomnianym Wrocławiu i Trójmieście oscyluje on wokół 40%.

Przygotowywany projekt nowelizacji – przyszłe zmiany

Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje kolejną nowelizację ustawy normującej mechanizmy funkcjonowania programu. Obecnie ogłoszone zmiany, które mają zostać wprowadzone do „Rodziny na swoim” zmierzają do stopniowego wyhamowania programu i wygaszania akcji kredytowej, a wreszcie – do zakończenia akcji kredytowej tj. przyjmowania wniosków o kredyty preferencyjne z dniem 31 grudnia 2012 r.

Zaproponowane w założeniach projektu nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania zmiany przewidują:
• zmniejszenie współczynnika kształtującego poziom limitu cenowo-kosztowego z 1,4 do 1,3 z jednoczesnym wprowadzeniem nowej zasady przyjmowania wartości tego limitu w wypadku niektórych gmin (gmin sąsiadujących z miastami wojewódzkimi oraz dla byłych miast wojewódzkich),
• poszerzenie katalogu osób uprawnionych do skorzystania z kredytu preferencyjnego i dopłat do jego oprocentowania o jednoosobowe gospodarstwa domowe, z zastrzeżeniem wykorzystania kredytu preferencyjnego na zakup/budowę pierwszego własnego mieszkania o maksymalnej powierzchni nie większej niż 50 m2 oraz określenia dla tej grupy limitu powierzchniowego kalkulacji dopłat na poziomie 30 m²,
• określenie maksymalnego wieku docelowego kredytobiorcy (tj. każdego z małżonków, osoby samotnie wychowującej i jednoosobowego gospodarstwa domowego) na poziomie 35 lat,
• wyłączenie możliwości finansowania kredytem preferencyjnym transakcji mieszkaniowych realizowanych na wtórnym rynku nieruchomości,
• przyjmowanie wniosków o kredyty preferencyjne do dnia 31 grudnia 2012 r.

Zmiany określone pierwszych czterech punktach obowiązywałyby z dniem wejścia w życie opisanego projektu nowelizacji określonym na dzień 1 stycznia 2011 r., Obecnie rząd przygotowuje jeszcze ostateczną wersję nowelizacji ustawy.

Źródło: "Polski rynek mieszkaniowy. Raport. III kwartał 2010 r."