Podjęliśmy decyzję o budowie wymarzonego domu. Jest to zapewne jedna z najpoważniejszych decyzji życiowych. Wiąże to się też z niemal zawsze z zdecydowanie większymi kosztami niż zakup mieszkania.

Dotyczy to zarówno kosztów nabycia jak i kosztów bieżących podczas późniejszego życia na naszym wymarzonym skrawku świata. Jeśli jednak jesteśmy zdeterminowani oraz jesteśmy w stanie zaakceptować wszystkie minusy życia w domu za miastem kosztem wygodnego mieszkania. Pierwsze czego powinniśmy poszukać to nie projektu domu, ale właśnie działki. Jest to absolutnym numerem jeden w łańcuchu decyzji całego procesu powstawania domu.

Zakładamy oczywiście że nabywamy działkę nie w celach spekulacyjnych lecz po to by wybudować na niej dom i w nim zamieszkać na wiele lat. Przeanalizujemy najpopularniejszy trend na rynku budowy domów czyli domy w okolicach największych miast RP. Wynika to z jasnej tendencji na rynku domów, której ulega dużo klientów dla których marzeniem jest dom, a miasto jest prawie wyłącznie miejscem pracy.

Lokalizacja

Wybór działki będzie determinować absolutnie wszystkie inne czynniki związane z domem. Nie jest wielką filozofią zawyrokować, iż im bliżej miasta tym drożej. Jednak cena to jedno, a usytuowanie, rodzaj terenu i inne uwarunkowania to drugie. Zacznijmy od ceny. Daje się zauważyć sytuacja kiedy leżące niedaleko od siebie działki o podobnej charakterystyce różnią się wyraźnie ceną (5-15%) tylko dlatego że jedna z nich leży jeszcze w obrębie granicy miasta. Jeśli więc nie zależy nam by w dowodzie osobistym dumnie widniała Warszawa, Kraków bądź np. Poznań poszukajmy działki ulokowanej tuz za granicami administracyjnymi miasta. W efekcie nasza działka będzie znajdować się w tej samej okolicy, ale możemy za nią wyraźnie mniej zapłacić.

O czym należy pamiętać:

• Droga dojazdowa: czy jest asfaltowa? Czy w stanie tzw. utwardzonym (żwir) czy jest po prostu polna drogą. Jak wygląda sytuacja zimą (odśnieżanie) i przy roztopach (błoto)
• Najbliższe sąsiedztwo – czy nie ma w pobliżu zakładów o dużej i męczącej emisji akustycznej (tartak, cegielnia, fabryka, warsztat samochodowy etc., lotniska etc.) bądź dymiącej (zakłady cegielniane, lakiernie, fabryki farb i innych barwników).
• Dalsze sąsiedztwo – fabryki słodyczy, browary, huty etc – jeśli wiatr będzie leciał w naszym kierunku szybko rozboli nas głowa.
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dla danego terenu. Musimy mieć jasność jaką przyszłość gmina widzi dla najbliższej okolicy – czy przypadkiem nie powstanie obok nas centrum handlowe, tereny przemysłowe, bądź obwodnica miasta.
• Jest to dodatkowo ważne bowiem MPZP określa czy będziemy mogli postawić dom na wybranej przez nas wstępnie działce. W tym tez celu powinniśmy się udać do gminy, gdzie takowy plan powinno się nam na życzenie przedłożyć. Jeśli w danej gminie nie ma planu ani jego wstępnego zarysu jakim jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego musimy wystąpić o tzw. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Innymi słowy musimy poprosić by gmina „na życzenie” powiedziała nam co na wskazanej działce możemy wybudować.
• Dostępna infrastruktura – czy wydostaniemy się z domu bez samochodu? Dostęp do przedszkola i szkoły, bankomatu, sklepu spożywczego.

Stan prawny terenu

Działka, która nie ma żadnych wad prawnych co do roszczeń, prawa własności etc ma tzw. stan uregulowany. Najważniejszą kwestią w powyższym zakresie to określenie czy sprzedający ma do działki jedyne prawo. Jeśli tego jesteśmy już pewni, kolejną rzeczą jest sprawdzenie wszelkiego rodzaju roszczeń, służebności lub hipotek. Ww. informacje na temat interesującej nas działki możemy uzyskać w wydziale ksiąg wieczystych lokalnego sądu rejonowego. Oczywiście wszystkie dokumenty, przedstawiające powyższe informacje powinien nam dostarczyć sprzedający.

Charakterystyka działki

Geologia, kształt i rozmiar

Jeśli będziemy już mieli w ręku odpis i wyrys dzięki którym uzyskamy jasną sytuację prawną działki warto swe kroki skierować do pobliskiego (zazwyczaj) urzędu gminy gdzie w lokalnym wydziale geodezji dowiemy się co pod naszą działką się znajduje. Nie chodzi oczywiście o złoża wolframu lub diamentów (choć kto wie) lecz o poziom wód gruntowych. Jej niekorzystny poziom może ograniczyć a nawet uniemożliwić nam budowę domu. Oczywiście działka im bardziej przypomina kwadrat tym lepiej. Mamy swobodę odległości do granicy działki. Pamiętajmy jednak o przepisach mówiących o minimalnej odległości do drugiego budynku – 4 m do drugiego budynku jeśli jego ściana posiada otwór okienny, bądź 3 m jeśli takiego nie posiada. Dzięki kwadratowej, lub zbliżonej do tej figury działce, mamy większe pole manewru związane z przeszkleniem fasad i organizacją małej architektury na działce (ogród, droga, rekreacja na działce).

Teren

Optymalna działka to działka lekko nachylona na południową stronę lub płaska. Taka działka jest dobrze doświetlona. Należy tez wymienić takie zalety jak lepsze dogrzewanie i szybsze schnięcie co ma nie bagatelny wpływ na konserwację domu i koszty ogrzewania. Dobrze zachowują się tez domy na lekkich wzniesieniach – dom jest wietrzony i mało podatny na grzyb. Działka na północnych stokach bądź w zagłębieniach będzie miejscem zimnym (spływ zimnego powietrza do zagłębień) i narażonym na wilgoć (zagrzybienie).

Arsenał działki - uzbrojenie

Dużym ułatwieniem naszych zamiarów inwestycyjnych będzie jeśli działka będzie już tzw. uzbrojona. To znaczy jeśli do jej granicy lub w pobliżu będzie doprowadzony gaz, prąd, woda no i oczywiście kanalizacja. Taka działka jest droższa, lecz zaoszczędzi nam kosztownego i czasochłonnego zbrojenia działki.

Kontakt ze światem - droga

Najlepsza sytuacja zastana to taka gdy nasza upatrzona działka ma bezpośredni (co ważne) dostęp do drogi publicznej (czyli takiej której właścicielem jest gmina a nie osoba prywatna.) Jeśli takiego dostępu nie ma , musimy postarać się o służebność po działce cudzej, tak by mieć dostęp do drogi publicznej (zazwyczaj polega to na użytkowaniu prywatnej drogi sąsiada). Jeśli jednak nasza działka jest prawdziwą „działką w polu” musimy poprosić gminę o wyznaczenie wymaganej drogi która połączy naszą oazę z siecią dróg publicznych. To niestety wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Witold Zamorski

Dział analiz rynku nieruchomości – Północ Nieruchomości S.A.
[email protected]