PRZEGLĄD

Drugi kwartał 2009 był na polskim rynku nieruchomości magazynowych okresem poprawy nastrojów, co szczególnie ujawniło się po stronie popytowej. Firmy poszukujące powierzchni na wynajem, które odłożyły plany rozwoju z powodu sytuacji w światowej gospodarce powróciły do negocjacji finalizując je umowami najmu. Z drugiej strony, wstrzymywanie realizacji planowanych inwestycji przez deweloperów sprawia, że zmniejsza się ilość powierzchni w budowie oraz wolumen magazynów dostarczanych na rynek. Z powodu kurczącej się ilości atrakcyjnej powierzchni na wynajem, poziom czynszów w pierwszorzędnych lokalizacjach delikatnie wzrósł; ogólnym trendem była stabilizacja kosztów najmu.

SYTUACJA NA RYNKU
NAJWYŻSZE CZYNSZE:	Stabilizacja poziomu czynszów, delikatny wzrost w najlepszych lokalizacjach
NAJKORZYSTNIEJSZE STOPY ZWROTU:	Szacowany wzrost, brak transakcji, które mogłyby potwierdzić szacunki
PODAŻ:	W II kw. do użytku oddano ponad 309 000 mkw. magazynów, około 133 000 mkw. pozostawało w budowie
POPYT:	Delikatny wzrost popytu, powrót do negocjacji wstrzymanych w I kwartale

TRENDY W PODAŻY

W II kwartale 2009 łączne zasoby wolnej powierzchni magazynowej w całej Polsce wynosiły ok. 1 mln mkw. Najwięcej niewynajętych budynków znajdowało się w lokalizacjach takich jak: Szczecin, Chorzów (Górny Śląsk), Błonie, Sochaczew i Mszczonów (okolice Warszawy), Stryków i Piotrków Trybunalski (Centralna Polska) oraz we Wrocławiu i jego okolicach. W odniesieniu do całkowitych zasobów istniejącej powierzchni, współczynnik pustostanów wyniósł w skali kraju 16,5%, co skutecznie zniechęca deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji spekulacyjnych. Jednocześnie należy pamiętać, że na poszczególnych lokalnych rynkach jedna lub dwie większe transakcje mogą całkowicie zmienić ilość dostępnej powierzchni, a tym samym przyczynić się do skokowego wzrostu czynszów w danej lokalizacji.

PROGNOZA KRÓTKOTERMINOWA
	Popyt	Podaż	Czynsze
Warszawa
Górny Śląsk
Polska Centralna
Poznań
Wrocław

TRENDY W POPYCIE

W II kw. 2009 roku wolumen transakcji najmu wyniósł 174.800 mkw., co oznacza wzrost o 30% w porównaniu z I kwartałem br. Po okresie spowolnienia sfinalizowano kilka znaczących transakcji, choć najemcy wciąż wykazywali się duża ostrożnością w doborze skali i lokalizacji powierzchni. Około 92% całkowitego wolumenu najmu stanowiły nowe umowy wraz z rozszerzeniami powierzchni, natomiast odnowienia umów najmu objęły zaledwie 8% wynajętej w tym kwartale powierzchni. Zainteresowanie potencjalnych najemców skupiało się głównie na atrakcyjnie zlokalizowanych obiektach o najwyższej klasie we Wrocławiu, w Warszawie i na Górnym Śląsku.

NAJWYŻSZE CZYNSZE ZA POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE LIPIEC 2009
	II kw 2009		I kw 2009		Trend
	€/mkw./msc	€/mkw./rok	€/mkw./msc	€/mkw./rok
Warszawa	5,00	60,0	4,50	54,0
Górny Śląsk	4,00	48,0	4,00	48,0
Polska Centralna	5,00	60,0	4,50	54,0
Poznań	4,00	48,0	4,00	48,0
Wrocław	4,15	49,8	4,00	48,0

PROGNOZA

Dalsze ograniczanie nowych inwestycji deweloperskich oraz oczekiwany wzrost realnego popytu może w średniej perspektywie sprawić, że zasoby atrakcyjnej powierzchni na wynajem zmniejszą się znacząco. Spadek współczynnika pustostanów spodziewany w następnych kwartałach prawdopodobnie przełoży się na wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie magazynowe w perspektywie średnioterminowej. Równocześnie można oczekiwać, że drugorzędne obiekty będą obniżały stawki czynszowe ze względu na brak zainteresowania wśród najemców. Spodziewamy się, że atrakcyjne czynsze oraz kurczące się zasoby powierzchni na wynajem zachęcą deweloperów do wznowienia procesów inwestycyjnych w średnim terminie.

NAJWYŻSZE STOPY ZWROTU (SZACUNKOWO) LIPIEC 2009
	II kw 2009 %	I kw 2009 %	Trend
Warszawa	8,50	8,25
Górny Śląsk	8,75	8,75
Polska Centralna	8,75	8,75
Poznań	8,50	8,25
Wrocław	8,50	8,25

W świetle braku ostatnich danych porównawczych dotyczących rynku w wielu rejonach Europy oraz zmieniającego się charakteru rynku jak również kosztów związanych z przeprowadzaniem transakcji, takich jak koszty finansowania, dane dotyczące stóp kapitalizacji należy traktować jedynie jako dane wytyczne przedstawiające przewidywany trend oraz kierunek zmian i nie powinny być traktowane jako dane porównawcze dla jakiejkolwiek nieruchomości czy transakcji bez uwzględnienia jej specyficznego charakteru.