Są wspólnoty (i spółdzielnie) w których mieszkańcy w ogóle nie wykazują zainteresowania swoją nieruchomością. Niektórzy zarządcy twierdzą, że jest to zdrowy objaw, świadczący o dobrym zarządzaniu. Bo skoro wszystko działa jak należy, wszędzie jest posprzątane, wszystko naprawione, zarząd jest dostępny w wyznaczonych godzinach, zaliczki umiarkowane, remonty wykonane, to po co dokuczać nadmiernymi kontrolami? Wystarczy uczestniczyć w zebraniach, żeby być we wszystkim zorientowanym.

Chyba w większości wspólnot, tak właśnie jest. W większości, bo są skrajności. I to w obie strony.

Są wspólnoty, w których nikt nie interesuje się swoją nieruchomością (czyli swoim majątkiem), nie ma kto dla niej pracować, nawet nie ma chętnych do zarządu. Ustawodawca przewidział takie sytuacje, dając możliwość wybrania do zarządu administratora, albo dowolną osobę fizyczną niebędącą właścicielem. Można również ustanowić (sądownie) zarządcę przymusowego. To wszystko prawda. Tylko że te działania też wymagają pracy, musi więc znaleźć się chociaż jeden właściciel, który się podejmuje ją wykonać.

Druga skrajność, to nadmierna potrzeba kontrolowania. W jednej z warszawskich wspólnot są dwie właścicielki, które kontrolują notorycznie, stale. Przychodzą znienacka i żądają dokumentów. Księgowa udostępnia je i wyjaśnia, a swoją pracę wykonuje po godzinach za co płaci wspólnota. Kiedyś panie kontrolerki wymagały kserowania. Od kiedy uchwalono, że za ksero trzeba płacić, przeszły na oszczędność i fotografują dokumenty telefonami.

Żeby poskromić potrzebę kontrolowania, zarząd wziął się na sposób i zatrudnił jedną z pań jako administratorkę. Po kilku miesiącach złożyła rezygnację i ze zdwojoną energią przystąpiła do kontrolowania.

Kontrole nie mogą być nadmierne, nie mogą paraliżować pracy zarządu i administratora. Czy są granice kontrolowania?

Odpowiedzi na to pytanie udzielamy w artykule pt. „Granice uprawnień właściciela”

I. Rachunkowość

Główny księgowy, Krzysztof Dziewior omawia następujące zagadnienia:

• Czy dochód z najmu mieszkań można przeznaczyć na pokrycie innych niedoborów.
• Czy rozliczanie kosztów i przychodów wspólnoty jest działalnością gospodarczą spółdzielni.
• Czy wspólnota może przeznaczyć pieniądze z f.r. na inne cele.
• Niektórzy właściciele nie chcą brać kredytu na remont instalacji c.o. - chcą swój udział pokryć gotówką. Jak to rozliczyć?
• Spółdzielnia nabyła grunt przez zasiedzenie. Jak to zaksięgować?
• Biuro rachunkowe obsługujące wspólnotę lokali użytkowych wszystkie wpłaty właścicieli traktuje jako przychód podlegający opodatkowaniu. Czy jest to prawidłowe?
• Wraz z powstawaniem wspólnot w 1998 r. Agencja Nieruchomości Rolnych przekazała utworzonej spółdzielni nieodpłatnie kotłownie. Jak spółdzielnia powinna to zaksięgować?
• Wspólnota przekazuje do gminy opłaty za odpady zgodnie z deklaracją. Jak księgować opłaty właścicieli, a jak opłaty z deklaracji? Czy te opłaty wchodzą do limitu zwolnień z VAT?
• Jaki VAT za ciepło dla lokali mieszkalnych i użytkowych po nowelizacji ustawy o VAT.
• Czy spółdzielnia może odliczyć VAT od ekspertyzy wodomierzy?
• Wynagrodzenie członka zarządu wspólnoty, który nie jest właścicielem.

II. Odpowiadamy na listy

W tym numerze odpowiedzieliśmy na następujące pytania przesłane pocztą, e-mailem, lub zgłoszone telefonicznie:

• Uprawnienia pełnomocnika właściciela
• Czy żona może zasiadać w radzie nadzorczej, jeżeli mąż jest pracownikiem tej spółdzielni?
• Czy spółdzielnia pobiera opłaty od tych, co wykupili mieszkania?
• Wspólnota podjęła uchwałę o podziale kosztów ciepła spoza indywidualnych liczników po równo na lokal. Czy to jest prawidłowe?
• Czy wspólnota może wydać pieniądze z f.r. na inne cele niż remont?
• W małej wspólnocie właściciele wnoszą składkę remontową na prywatne konto. Czy to jest zgodne z prawem?

III. Prawo

• Co jest szyldem, a co reklamę

Regulamin porządku, uchwalony prze wspólnotę pana Pawła, zabrania umieszczania reklam i szyldów na terenie całej nieruchomości. Mimo tego jeden z właścicieli umieścił na swojej bramie garażowej (pod numerem boksu garażowego) tabliczkę z reklamą swojej firmy. Naszego korespondenta oburza takie nielicznie się z lokalnymi ustaleniami, a może i z prawem. Pyta nas: czy podziemny garaż to części wspólne i czy właściciel może na swojej bramie od strony widocznej dla wszystkich mieszkańców umieszczać to co chce, argumentując że to jego brama?

• Zasady zwrotu nadpłat zaliczek
   
• Zapomnieli, że nie płacili

Gdy waśnie i spory w małej wspólnocie osiągnęły apogeum, dochodzeniem do prawdy musiał zając się sąd. Nie jeden sąd, bo nie skończyło się na pierwszej instancji. Strona przegrywająca złożyła apelację. A potem sprawa trafiła do Sądu Najwyższego (IV CNP 36/14).

• Co takiego musiało się wydarzyć we wspólnocie składającej się z trzech lokali mieszkalnych i dwóch użytkowych, że trzeba było zaangażować aż trzy sądy?

Właściciele, którzy zaangażowali trzy sądy, nie uiścili od sześciu lat jakichkolwiek kwot na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, choć żądali zasądzenia na swoją rzecz objętej pozwem kwoty.

• Zarząd spółdzielni we wspólnocie powstaje z mocy prawa

Podjęcie przez właścicieli lokali uchwały, o której mowa w art. 24¹ §1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: DzU z 2003r. Nr 119) powoduje powstanie wspólnoty mieszkaniowej oraz wygaśnięcie uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do wykonywania na podstawie art. 27 ust. 2 tej ustawy zarządu nieruchomością wspólną (Wyrok Sądu Najwyższego z 19 października 2012 r. - sygn. akt V CSK 459/11).

• Zaliczki zależne od udziałów.
• Kontrola zarządu wspólnoty – granice uprawień właściciela

V. Eksploatacje

• Remont instalacji elektrycznej – uchwała nie jest potrzebna (omówienie wyroku sądu apelacyjnego).
• Czym jest zbiorowa instalacja teletechniczna, której zamontowanie obowiązuje na mocy rozporządzenia ministra budownictwa w budynkach nowych i remontowanych.
• Bezpieczna podróż windą.

Mieszkańcy czteropiętrowego budynku na warszawskiej Pradze postanowili wyposażyć swój blok w windy. Dom powstał 50 lat temu, gdy wprowadzali się, byli młodzi, nie miało wtedy znaczenia, na którym piętrze było mieszkanie, byli szczęśliwi, że je dostali. Niestety zestarzeli się wraz z domem i pokonanie pięter jest obecnie problemem. Chcą więc go rozwiązać. Pojawił się jednak oponent, który straszy, że windy nie zawsze są bezpieczne (nawiasem mówiąc, oponenci wywodzą się z parterów). Spróbujmy obalić krążące mity, aby pomóc właścicielom lokali podjąć decyzję.

Zachęcamy do przeczytania numeru 10 czasopisma „Mieszkanie i Wspólnota”, w którym opublikowaliśmy te ciekawe artykuły.

Czasopismo można nabyć w naszej redakcji.

Przyjmujemy również zamówienia na prenumeratę na przyszły rok.

       Łączymy pozdrowienia
       Zespół Redakcyjny