Nr 11/2014

I. AKTUALNOŚCI

„Własnościowe prawo do lokalu zapewnia opiekę na starość” - tak zatytułowaliśmy komentarz do wyroku Sądu Najwyższego, zgodnie z którym nie ma prawnych przeszkód uniemożliwiających przekazanie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania w zamian za dożywotnią opiekę (sygn. akt V CSK 653/13).

Wyrok Sądu Najwyższego niejako podwyższa wartość własnościowego prawa do lokalu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać, można dziedziczyć, można darować, ale nie można na nim ustanowić dożywocia! W art. 908 k.c. mówi się o przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywocie. Zabrakło w tym przepisie uzupełnienia o „spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu”. Sąd Najwyższy znalazł więc inną drogę: skoro nie można zapisać mieszkania, bo jest spółdzielcze, to niech będzie możliwość zapisania prawa do tego mieszkania.

II. ODPOWIADAMY NA LISTY

• Absolutorium dla zarządu, nie administratora.
• Proszę o pilną odpowiedź, co się stanie, jeżeli zarządca nie otrzyma absolutorium? Jak wówczas postępować?
• Kto odpowiada za wady budynku, jeżeli deweloper w wielu przypadkach odstąpił od projektu?
• Dymisja zarządu – czy zarząd może z dnia na dzień zaprzestać pełnić swoje obowiązki?
• Jeżeli żona jest współwłaścicielką lokalu, to jak głosujemy nad uchwałami?
• Służebność dla linii energetycznej – czy można uzyskać rekompensatę finansową za słup stojący na działce wspólnoty?
• Odpowiedzi na te pytania umieściliśmy w listopadowym numerze. Zapraszamy do lektury.

III. ARTYKUŁ NA ZAMÓWIENIE

Podatek CIT przy termomodernizacji budynków: kiedy wspólnota czy spółdzielnia, korzystając z zewnętrznych źródeł finansowania będzie zwolniona z tego podatku, a kiedy musi go odprowadzić. Wyjaśnienia znajdą Państwo w artykule Rafała Ostrowskiego.

IV. FINANSE

• Finansowanie ocieplenia stropu: czy na ocieplenie dachu, z czego skorzystają praktycznie tylko mieszkańcy ostatniego piętra, potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli, czy tylko większości? Andrzej Kwiatkowski przywołuje w swoim artykule przepisy obowiązujące w tym zakresie duże i małe wspólnoty.
• Spółdzielnia nie zwróci wspólnocie funduszu remontowego. Pod takim tytułem omówiliśmy wyrok Sądu Najwyższego, zgodnie z którym wspólnota, która wyłoniła się z zasobów spółdzielczych, nie może żądać od spółdzielni zwrotu środków funduszu remontowego z okresu sprzed powstania wspólnoty (sygn. akt IV CSK 470/13).

V. PRAWO

• Pani Elżbieta jest najemcą mieszkania położonego na strychu. Zapalił się komin. Miasto (właściciel lokalu) żąda, aby pani Elżbieta dokonała naprawy, bo to się zdarzyło w jej mieszkaniu. Prosi nas o podanie przepisu, który stanowi inaczej. Omawiamy problem i przywołujemy ustawę o ochronie praw lokatorów.
• Zwolnienie wspólnoty z kosztów postępowania przed sądami administracyjnymi. Postępowanie przed sądem administracyjnym powoduje obowiązek ponoszenia kosztów sądowych.  Do kosztów sądowych zalicza się:
  - wpis sądowy (np. od skargi, zażalenia lub skargi kasacyjnej),
  - opłatę kancelaryjną (np. od wniosku o sporządzenie i doręczenie uzasadnienia wyroku sądu I instancji oddalającego skargę) oraz wydatki związane z czynnościami podejmowanymi na wniosek lub na rzecz strony (uczestnika postępowania).
  Dodatkowo, dla niektórych czynności procesowych (m.in. skargi kasacyjnej od wyroku lub postanowienia sądu kończącego postępowanie przed sądem I instancji, zażalenia od postanowienia sądu I instancji o odrzuceniu skargi kasacyjnej) ustawodawca przewidział również tzw. przymus adwokacko-radcowski, który polega na tym, że tylko profesjonalny pełnomocnik procesowy (adwokat, radca prawny, doradca podatkowy lub rzecznik patentowy) może jej dokonać w imieniu strony lub uczestnika postępowania. Oznacza to również obowiązek ponoszenia ciężaru opłacania usług profesjonalnego pełnomocnika.
  Wspólnota mieszkaniowa, bez względu na to, czy występuje w sprawie w charakterze strony skarżącej czy uczestnika postępowania, ponosić będzie koszty postępowania sądowego. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie jest w stanie pokryć tych kosztów, może ubiegać się o zwolnienie z obowiązku ich ponoszenia w całości lub w części, w tym o ustanowienie profesjonalnego pełnomocnika.
  Michał Kazek, referendarz w WSA we Wrocławiu omawia, kiedy możliwe jest zwolnienie, jak się o nie występuje, jaki formularz należy złożyć. O tym czy potrzebna do tego uchwała wspólnoty autor pisze: „Niektóre sądy (referendarze sądowi) oczekują od wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały w kwestii wygospodarowania dodatkowych funduszy i ze względu na jej brak uznają, że wniosek jest nieuzasadniony. Inne składy sądu nie uzależniają rozstrzygnięcia sprawy od podjęcia takiej uchwały, lecz od samego wykazania, iż zostały podjęte określone działania zmierzające ku zdobyciu koniecznych środków, czemu mogłaby służyć taka uchwała. Właściciele lokali z mocy art.12 ust.2 ustawy o własności lokali obowiązani są do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości, a tym samym nie istnieje potrzeba przyjmowania przez nich dodatkowego zobowiązania w kwestii pokrycia nieprzewidzianych wydatków, jeśli związane są one z zarządem nieruchomością”.

VI.  POLEMIKA

• Wpłaty stają się własnością spółdzielni. Pod takim hasłem toczy się na naszych łamach polemika między Jerzym Krukiem, prezesem SM „Metalowiec” we Wrocławiu, a Włodzimierzem Witakowskim czy w spółdzielni kwoty wpłacone na utrzymanie nieruchomości stają się własnością spółdzielni, a nie jedynie zaliczkami podlegającymi rocznym rozliczeniom.

VII. INSTALACJE

• Niesprawna instalacja c.o.
  Mieszkamy na IV piętrze w budynku z wielkiej płyty, który został ocieplony w 2005 roku, ale nie odczuliśmy żadnej poprawy. Wręcz przeciwnie, przy bardzo oszczędnym ogrzewaniu dopłaty wzrosły z 300 do 1300 złotych.
  Problemem jest to, że po dociepleniu zlikwidowano rury odpowietrzające biegnące pod sufitem i zamontowano wszędzie indywidualne odpowietrzniki. Od tego czasu grzejniki ciągle się zapowietrzają.
  Na bazie konkretnego przypadku wyjaśniamy obowiązujące przepisy i zasady oraz sugerujemy rozwiązania.
• Zabezpieczenie rynien przed zimą.
  Jak to czynić radzi Michał Gryszówka z firmy Galeco.

Zapraszamy do lektury.

„Mieszkanie i Wspólnotę” można zamówić pod telefonem
22 864-34-78 lub adresem: [email protected]