Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce w ostatnich latach skoncentrował się na ofercie biur pod wynajem. Inwestycje, które pozwalają na zakup powierzchni w standardzie klasy A indywidualnym przedsiębiorcom można policzyć dziś na palcach jednej ręki. Tymczasem coraz więcej firm rozważa zakup własnego lokalu. Czy moda na biura na własność ma szansę wrócić nad Wisłę?

Marcin Trzciński z wrocławskiego biura Income Property podkreśla, że sytuacja jest szczególnie widoczna na dużych rynkach regionalnych, jak Wrocław, Gdańsk czy Poznań.

We Wrocławiu, gdzie działamy na co dzień znajdziemy dziś nie więcej niż 10 inwestycji, w których możliwy jest zakup indywidualnych  lokali w standardzie klasy A. Jeśli przyjrzymy im się bliżej, zobaczymy, że większość z nich usytuowana jest raczej na obrzeżach miasta. Centralne lokalizacje to często budynki poddane gruntownej rewitalizacji, a co za tym idzie odpowiednio droższe.- MARCIN TRZCIŃSKI, INCOME PROPERTY

Modernizacja? Tak, ale nie do najwyższych standardów

Presja na długoterminowy wynajem to efekt zachodzących w ostatnich latach zmian rynkowych i dostosowywania biznesu do nowych warunków. Duzi deweloperzy preferują inwestycje, które wraz z umowami najmu można później łatwo odsprzedać funduszom inwestycyjnym. Rzadko zdarza się również, aby właściciele starszych obiektów decydowali się na ich modernizację do standardów klasy A. Te budynki celują w inną grupę docelową - firmy mniejsze, dla których wyznacznikiem jest głównie cena lub takie, których siedziba nie musi spełniać funkcji reprezentacyjnej.

Dla kogo więc biuro na własność?

Marcin Antczak, inwestor powstającego we Wrocławiu biurowca SQ Business Center,  który oferuje sprzedaż biur indywidualnym przedsiębiorcom, zwraca uwagę na specyfikę klienta, który jest zainteresowany taką formułą:

Własne biuro to rozwiązanie szczególnie istotne dla firm prowadzących prestiżową działalność, obsługującą klientów w formule stałej, długoletniej współpracy np. dla kancelarii prawnych.  W tym wypadku kluczowy jest dobry, niezmienny adres, łatwość dojazdu z każdego zakątku miasta, czy możliwość wygospodarowania miejsc parkingowych dla klientów. Zakup własnego lokalu biurowego to także droga wybierana przez firmy stawiające na indywidualizm i pragnące wyróżnić się na rynku. Dowolna, nieskrępowana możliwość aranżacji przestrzeni to atut, którego nie zagwarantuje żadna umowa najmu. - MARCIN ANTCZAK, FB ANTCZAK

Czy zawsze potrzebujemy najwyższego standardu?

Wszystko zależy od charakteru prowadzonej działalności. Jeśli jednak firma osiągnęła pewien stopień rozwoju - jej biuro jest często odwiedzane przez klientów, powiększa się zespół pracowników - zakupiona powierzchnia powinna spełniać kilka zasadniczych funkcji.

Przedsiębiorcy kierują się głównie względami wizerunkowymi, jak i zachowaniem odpowiedniej relacji jakości do ceny. Dbają o to, by biuro stanowiło wizytówkę firmy i było dobrze odbierane przez odwiedzających ją klientów. W ostatnich latach dużą wagę przykładają także do wpływu miejsca na jakość pracy i komfort pracowników. - MARCIN ANTCZAK, FB ANTCZAK

Na pierwszy rzut oka ciężko jest ocenić funkcjonalność biura i jego wpływ na efektywność pracowników. Dlatego już na etapie wyboru obiektu warto zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów:

• LOKALIZACJA - Centrum miasta jest wygodnym rozwiązaniem dla tych, którzy dużo czasu spędzają na spotkaniach, a sprawne przemieszczanie się między różnymi lokalizacjami klientów jest dla nich priorytetem.
   
• SPOSÓB ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENI - Układ typu open space sprzyja bezpośredniej komunikacji, pracy zespołowej i powstawaniu kreatywnych pomysłów. Nie sprawdza się jednak w każdym przypadku. Tam, gdzie wymagane jest duże skupienie, zdecydowanie lepiej funkcjonują kilkuosobowe pokoje lub pojedyncze gabinety.
• OŚWIETLENIE I WENTYLACJA - Dostęp do naturalnego światła słonecznego zapewnią nie tylko duże przeszklone powierzchnie, ale także brak wysokich zabudowań w sąsiedztwie.
• DOSTĘPNOŚĆ DODATKOWYCH USŁUG -  W przerwie lunchowej można skorzystać z siłowni czy fryzjera, a biznesowe spotkanie odbyć w sąsiadującej restauracji.  W każdej pracy bardzo ważna jest komunikacja. Duże lobby, czy wewnętrzne biurowe patio ułatwia spotkania pracowników oraz integrację różnorodnych firm dzielących wspólną przestrzeń.

Starsze z dostępnych dziś na rynku projektów posiadają już narzucone rozwiązania i cechują się niedoborem wielu elementów istotnych z punktu widzenia przedsiębiorcy. Najdotkliwszym jest chociażby brak własnego parkingu - co zmusza zarówno pracowników, jak i klientów do korzystania z coraz trudniej dostępnych przestrzeni miejskich.

Inną niedogodnością jest brak wind oraz systemu kontroli dostępu - kluczowego dla niektórych firm z punktu widzenia bezpieczeństwa pracowników i danych.  Brak podniesionej podłogi, która daje możliwość dowolnego układu/podziału pomieszczeń i dowolnej ich aranżacji to, także ważny aspekt dla przyszłych użytkowników. Kolejnym bywa brak sufitów podwieszanych, a tym samym  systemu klimatyzacji , który często ma zastępować zamontowana na ścianie    jednostka klimatyzacyjna.

Zakup biura lub lokalu usługowego w nowoczesnym biurowcu to dla wielu przedsiębiorców także forma lokaty zgromadzonego kapitału.

Naszymi klientami są coraz częściej firmy, które szukają ciekawych sposobów na zainwestowanie nadwyżek finansowych. Oprocentowanie lokat nie generuje dziś zadowalającej stopy zwrotu. Tymczasem nieruchomości komercyjne, zwłaszcza w dużych, rozwijających się miastach, to towar, który może zapewnić nawet  7% zwrot z inwestycji.

Co ważne obiekty biurowe klasy A, które mogą poszczycić się dobrą lokalizacją, to gwarancja łatwego wyjścia z inwestycji i duże prawdopodobieństwo wzrostu wartości nieruchomości w kolejnych latach.  Nie bez znaczenia jest też łatwość obsługi, za którą zwykle odpowiedzialna jest zewnętrzna agencja. - MARCIN TRZCIŃSKI